Česta pitanja i odgovori

U skladu sa Pravilnikom o vrsti, obimu i dinamici aktivnosti tekućeg i investicionog održavanja zgrada i načinu sačinjavanja programa održavanja (Sl. glasnik RS broj 54/17) citiramo član 2., stav 4:

"U cilju poboljšanja uslova korišćenja zgrade sprovode se aktivnosti na investicionom održavanju, kojim se poboljšavaju karakteristike postojećih elemenata zgrade u odnosu na izvedeno stanje, njihovom zamenom elementima boljih karakteristika, odnosno dužeg veka trajanja."

Sve uplate vlasnika stanova se uplaćuju, putem računa, na račun stambene zajednice, koji je otvoren kod Banke.

I naša usluga se uplaćuje na račun stambene zajednice, a po ispostavljenom, mesečnom računu Organizatora profesionalnog upravljanja,  se prebacuje na račun organizatora profesionalnog upravljanja.

Novac vlasnika za investiciono održavanje se uplaćuje na račun stambene zajednice, preko objedinjenih računa, koje Vam dostavljamo, u Vaše PTT sanduče. Tako prikupljen novac, za investiciono održavanje, ostaje na računu stambene zajednice, jer on pripada stambenoj zajednici i čini fond stambene zajednice.

Da li mogu ja kao vlasnik stana da ne plaćam naknadu za profesionalnog upravnika jer sam Vas doveo u zgradu?

Sve odluke stambene zajednice kao i Ugovor sa profesionalnim upravnikom se odnose na Stambenu zajednicu kao pravno lice u celini, a ne na pojedine vlasnike stanova, poslovnog prostora ili garažnog mesta.
 

Pored osnovnih usluga koje pružamo svojim korisnicima definisanih Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada, imamo dobru saradnju sa kompanijama koje nude usluge održavanja zgrade. 

Iskustvo od 20 godina nam je mnogo pomoglo da steknemo obostrano poslovno poverenje sa poslovnim partnerima.

Najbolji način za kontrolu rada upravnika jeste da mu se obraćate pismeno kako bi imali trag šta ste mu pisali i tražite da Vam povremeno dostavi finasijsko stanje zgrade (poslednji izvod banke) kao i troškove koje je imao.

Uveli smo informacioni sistem sa ciljem evidencije Vaše prijave kao i praćenja načina rešavanja Vaše prijave. Svaki vlasnik stana ima pristup informacionom sistemu i pregled informacija o aktuelnim dešavanjima kao i o svim prijavama vlasnika posebnih delova.

Naš profesionalni upravnik je u obavezi da Vam dostavi odgovor na Vaše pitanje.

Procedura je jednostavna. Sve što je potrebno je da nam se predstavnik zgrade ili ulaza zgrade obrati na telefon: 060.6.000.249 ili na e-mail adresu: info@profesionalniupravnikzgrade.com.

Mesečna cena našeg profesionalnog upravnika iznosi od 300,00 dinara po posebnom delu.

Šta je poseban deo?
Poseban deo je: stan, poslovni prostor i garaža.

Cena usluge zavisi od stanja zgrade, kao i same volje vlasnika stanova da učestvuju u kreiranju lepšeg stanja zgrade.

Usluge naplaćujemo na osnovu ispostavljenog pojedinačnog računa za svaki prethodni mesec.
Svaki vlasnik stana ili lokala dobija svoj račun na kom su objedinjene sve usluge o kojima je Stambena zajednica donela odluku.
Račune ispostavljamo u Vaše PTT sanduče od 01. do najduže 10. u mesecu za tekući mesec.
Rok plaćanja računa je poslednji dan u mesecu za tekući mesec.

Pored toga što račune dobijate u Vaše PTT sanduče, svaki vlasnik ima mogućnost da račun, kao i zaduženje prati online preko našeg informacionog sistema.

Prinudni upravnik vrši poslove upravljanja sve dok stambena zajednica ne donese odluku o izboru upravnika ili dok ne zaključi ugovor o profesionalnom upravljanju.

Odluka Skupštine stambene zajednice je obavezujuća za sve vlasnike posebnih delova, kao i za upravnika zgrade.
Odluke moraju biti donešene u skladu sa Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada.

Moguće je da Vam dostavljamo Vaš račun na drugu adresu umesto u PTT sanduče stana u Vašoj zgradi u kojoj je naš profesionalni upravnik.

Potrebno je da nam dostavite zahtev na naš email info@profesionalniupravnikzgrade.com ili da preko informacionog sistema dostavite poruku u kojoj nas obaveštavate o tome, kao i o adresi na koju želite da Vam dostavljamo račun preko pošte, s tim da ste u obavezi da nas, svaki put kad promenite Vašu adresu o tome i obavestite, kako bi račun dostavljali na ispravnu adresu.

Pored toga što ćemo dostavljati račun na Vašu adresu, dostavljaćemo ga i dalje i na adresu zgrade u kojoj je naš profesionalni upravnik.

Preko informacionog sistema imate online pristup Vašem računu.

Svaki vlasnik stana može upravniku tražiti da mu dostavi kopiju odluke, overenu pečatom i potpisom profesionalnog upravnika zgrade da je verodostojna originalu.

Naš profesionalni upravnik odluke objavljuje na informacionom sistemu koje može videti svaki vlasnik stana, ali bez obzira na to postavlja se i obaveštenja na oglasnu tablu.

Obratili smo se Povereniku za informacije od javnog značaja i zaštitu podataka o ličnosti sa pitanjem: "Da li je dozvoljeno da se objavi spisak stanara na ulazu u stambenu zgradu, koji sadrži ime i prezime vlasnika stana, broj stana i imena i prezimena članova domaćinstva tog stana?"i dobili sledeći odgovor:

"Prema Zakonu o zaštiti podataka o ličnosti pravni osnov za obradu podataka o ličnosti može biti ili zakonsko ovlašćenje ili saglasnost lica čiji se podaci obrađuju (član 8. tačka 1.). U našem zakonodavstvu, prema trenutno važećem stanju zakona, nije dato zakonsko ovlašćenje da se u stambenim zgradama ustanovi spisak stanara, niti je propisano koji se podaci o ličnosti stanara prikupljaju i objavljuju.

Iz navedenog proizilazi da je obrada i objavljivanje tih podataka moguća samo uz pisani pristanak svakog pojedinačnog stanara u konkretnoj stambenoj zgradi."

Stambena zgrada je zgrada namenjena za stanovanje i koristi se za tu namenu, a sastoji se od najmanje tri stana.

Ako zgrada ima više ulaza, za svaki ulaz se može formirati zasebna stambena zajednica, a takođe i svi ulazi mogu formirati jednu stambenu zajednicu.

Naše iskustvo govori da je mnogo bolje ako zgrada ima više ulaza formirati jednu stambenu zajednicu (imati jednog upravnika) sa ciljem lakšeg rešavanja vitalnih problema sa prokišnjavanjem i sancijom krova, fasade i drugih inveticionih radova na zgradi kao celini.

Ne. U zgradama koje se sastoje od stambenih i poslovnih prostora na jednak način se formira stambena zajednica i organizuju poslovi upravljanja kao kod stambene zgrade.

Prava vlasnika posebnog dela osim prava svojine su:

• vršenje svojinskih ovlašćenja na svom posebnom delu,
• izvodi radove (popravke, adaptacije i sl) u svom posebnom delu, u skladu sa zakonom,
• vršenje popravki i drugih radova na zajedničkim delovima zgrade,
• korišćenje zajedničkih delova zgrade u skladu sa njihovom namenom,
• pokretanje postupka pred nedležnim sudom protiv odluka skupštine stambene zajednice koje su donete suprotno Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada,
• da mu se prvom ponudi prenos prava svojine (pravo prečeg prenosa) nad zajedničkim delom zgrade radi pripajanja, pretvaranja, dogradnje ili nadziđivanja,
• pokretanje inicijative za zakazivanje sednice skupštene stambene zajednice,
• zakazivanje sednice skupštine stambene zajednice ukoliko to ne učini upravnik,
• podnošenje prijave za uvođenje prinudne uprave jedinici lokalne samouprave,
• zahtevanje od upravnika/profesionalnog upravnika da mu omogući vršenje uvida u stanje na tekućem računu stambene zajednice
• druga prava u skladu sa zakonom.

Obaveze vlasnika posebnog dela su:

• da korišćenjem svog posebnog dela na ometa korišćenje drugih delova zgrade,
• da svoj poseban deo održava tako da ne remeti uobičajeno korišćenje drugih delova zgrade,
• da održava zajednički deo zgrade koji je u sklopu njegovog posebnog dela,
• da učestvuje u troškovima upravljanja i održavanja zgrade,
• da dozvoli prolaz kroz svoj poseban deo radi izvršenja popravki, odnosno potrebnih radova u slučaju kada je to neophodno zbog održavanja zgrade,
• da redovno učestvuje u radu i odlučivanju skupštine stambene zajednice,
• da se pridržava donetih pravila vlasnika,
• da se pridržava propisanog kućnog reda,
• da obavesti upravnika u slučaju da neće biti u mogućnosti da se odazove pozivu za održavanje sednice skupštine,
• druge obaveze u skladu sa zakonom.

Stambeno-poslovna zgrada je zgrada u kojoj postoji najmanje tri posebna dela od kojih je bar jedan stan, odnosno bar jedan poslovni prostor.

Poslove upravljanja stambenom zgradom vrši stambena zajednica preko skupštine stambene zajednice, dok upravnik ili profesionalni upravnik (ukoliko je stambena zajednica odlučila da poslove upravljanja zgradom poveri profesionalnom upravniku) izvršava odluke stambene zajednice.

Svaka stambena zajednica ima upravnika. Upravnik stambene zajednice može biti svaki vlasnik stana ili poslovnog prostora. Ukoliko je vlasnik stana ili posl. prostora ovlastio člana porodičnog domaćinstva ili zakupca da vrši njegova prava kao člana skupštine, u tom slučaju i ta lica mogu biti izabrana za upravnika.

U cenu plaćanja mesečne naknade za profesionalnog upravnika ne ulazi i cena radova, kao što je zamena pregorelih sijalica, na hodniku Vaše zgrade.
Organizator profesionalnog upravljanja može menjati pregorele sijalice ukoliko je na tržištu on dao najpovoljniju ponudu za taj posao na zahtev stambene zajednice.
Naravno, profesionalni upravnik bi Vam dao najbolje predloge da li i dalje menjati sijalice, koje mnogo troše, greju električnu instalaciju zgrade (a samim tim i smanjuju vek trajanja električne instalacije) ili da se u zgradi ugradi led rasveta (u zavisnosti od sredstava koje zgrada ima na računu zgrade, a u skladu sa prioritetima) koja ima sledeće prednosti:

• mala potrošnja (do 24W)
• duži vek trajanja od sijalice
• jače svetlo što doprinosi bezbednosti objekta

Organizator profesionalnog upravljanja može organizovati zamenu pregorenih sijalica na hodniku zgrade, a tu vrstu usluge naplaćuje od stambene zajednice i cena nije uključena u mesečnu cenu za profesionalnog upravnika.

Ovakve i slične poslove je najbolje definisati odlukom skupštine stambene zajednice i Ugovorom.

Svaki vlasnik stana ili poslovnog prostora ima pravo tražiti od profesionalnog upravnika zgrade da mu dostavi poslednji izvod banke ili stanje u nekom drugom obliku koje će overiti ili pečatom organizatora profesionalnog upravljanja ili pečatom zgrade, uz obavezno navođenje datuma stanja, ako nije izvod (izvod već ima datum stanja) već neki drugi oblik prikaza stanja na računu zgrade.

Upravnik, bez obzira da li je profesionalni ili iz redova stanara, mora vlasniku na njegov zahtev dostaviti stanje na računu zgrade.
Zahtev upravniku poslati poštom, sa poštanskom povratnicom.

Vlasnici stanova i poslovnog prostora u zgradama u kojima je naš profesionalni upravnik imaju mogućnost pristupa informacionom sistemu na kom imaju prikaz stana računa zgrade.

Stambena zajednica donosi odluku o korišćenju i nameni zajedničkih prostorija.
Svaki vlasnik stana ima pravo da koristi zajedničku prostoriju u skladu sa odlukom skupštine stambene zajednice.
Svaki korisnik zajedničke prostorije treba imati Ugovor sa Stambenom zajednicom o korišćenju zajedničke prostorije.

Ako neki vlasnik stana koristi zajedničku prostoriju imate pravo tražiti od Vašeg upravnika informacije ko je koristi kao i dokumentaciju o tome (odluka i Ugovor).

Treba imati u vidu da će upravnik zatamniti neke lične podatke vlasnika u skladu sa Zakonom o zaštiti podataka o ličnosti.

U skladu sa članom 42. stav 2. Skupština stambene zajednice može donositi odluke i van sednice ukoliko su za donošenje nekih odluka vlasnici stanova dostavili pisane izjave.

Primer pisane izjave.

Važno je u pisanoj izjavi navesti jasno i konkretno razlog za šta se vlasnik stana izjašnjava.

Poželjno je da se prikupljanjem potrebnog broja izjava ipak organizuje sastanak skupštine stambene zajednice na kom će se putem Zapisnika i Odluke ozvaničiti pisane izjave.

Ukoliko imate potreban broj pisanih izjava za donošenje određene odluke, vlasnici stanova koji su dali pisane izjave, a nisu prisutni na sastanku, smatra se da jesu prisutni na sastanku po pitanju tačaka dnevnog reda za koje su i dali pisane izjave u skladu sa članom 44. stav 4. Zakona:

"Vlasnik posebnog dela može glasati i pisanim ili elektronskim putem, u kom slučaju se za potrebe izračunavanja kvoruma smatra da taj član stambene zajednice prisustvuje sednici."

Ukoliko imate curenje vode iz stana iznad Vas potrebno je da problem prijavite upravniku zgrade, kako bi se problem evidentirao i utvrdilo da li Vam curi od komšije ili eventualno neke zajedničke vodovodne cevi koja prolazi u tom delu zida, što jeste u nadležnosti upravnika zgrade.

Ukoliko Vam curi od komšije, upravnik nema nadležnosti nad tim problemom, već je potrebno da popričate sa Vašim komšijom i rešite problem komšijski - dogovorom.

Ukoliko komšija i dalje ne preduzima ništa obratite se komšiji pismeno, preko pošte sa poštanskom povratnicom, kako bi imali dokaz da ste ga obavestili o navedenom problemu.

Ukoliko i dalje komšija ne preduzme ništa, obratite se pismeno komunalnoj inspekciji, prilažući dopis koji ste poslali Vašem komšiji i koji nije preduzeo ništa po pitanju curenja.

Detaljnije o dogradnji i nadziđivanju zgrade pročitajte više u preporukama o stanadardu arhitektonskih usluga

Izdvajamo sledeće:
"Tekstualna dokumentacija idejnog projekta, u zavisnosti od vrste i klase zgrade, odnosno vrste radova koji se izvode, sadrži tehnički opis sa opštim podacima o objektu, odnosno vrsti radova, izbor i opis predviđenih materijala, instalacija i opreme, popis predviđenih radova i dr. Tehnički opis, u slučaju rekonstrukcije, odnosno sanacije zgrade, između ostalog sadrži procenu  stabilnosti i nosivosti konstrukcije postojećeg zgrade, kojim se utvrđuje mogućnost izvođenja projektovanih radova."

Korisni linkovi:
Inženjerska komora Srbije

Naše preduzeće nudi uslugu profesionalnog upravnika te možete angažovati nas ili pogledati spisak svih profesionalnih upravnika (registar) koji vodi Privredna komora Srbije i možete sa tog spiska izabrati bilo kog profesionalnog upravnika za upravnika vaše zgrade.

Registar profesionalnih upravnika

Upravnika iz redova stanara menjate ili na kraju njegovog mandata, koji traje 4 godine ili prevremeno, ukoliko niste zadovoljni sa njegovim radom i organizacijom ili zbog nekih drugih razloga.

Za smenu i izbor upravnika iz redova stanara potrebna je saglasnost proste većine vlasnika stanova, kao i neko iz redova stanara ko želi biti upravnik.

Za smenu upravnika iz redova stanara i izbor profesionalnog upravnika potrebna je saglasnost 2/3 vlasnika stanova.

Redosled radnji:

• Dostaviti upravniku zgrade pismen zahtev (najbolje poštom sa poštanskom povratnicom) za organizovanje sastanka sa dnevnim redom (smena upravnika).
• Ukoliko upravnik ne zakaže sastanak u roku od najduže 10 dana od dana prijema Vašeg zahteva, sastanak može zakazati bilo koji vlasnik stana u zgradi.
• Na sastanku se vodi zapisnik i donosi odluka o smeni dosadašnjeg upravnika i izboru novog sa potpisima proste većine vlasnika stanova.
• Nakon izbora novog upravnika vršite promenu upravnika zgrade u registru kod jedinice lokalne samouprave.

Upravnik zgrade se može smeniti i davanjem pisanih izjava te se odluka skupštine stambene zajednice može doneti i van sednice a u skladu sa članom 42. stav 2. Zakona.

Za sva Vaša pitanja stojimo Vam na raspolaganju.
Nazovite nas na naš telefon: +381.60.6000.249 ili nam pošaljite email.

Stambena zgrada ima zaključen ugovor sa organizatorom profesionalnog upravljanja, te je u slučajevima, kad vlasnici stanova odluče da smene profesionalnog upravnika, poželjno od organizatora zatražiti promenu upravnika ili raskinuti ugovor sa organizatorom profesionalnog upravljanja.

Postoje dve mogućnosti Zakonom predviđene.
Prva mogućnost:

• Dostaviti profesionalnom upravniku zgrade pismen zahtev (poštom sa poštanskom povratnicom) za organizovanje sastanka dana sa dnevnim redom (smena profesionalnog upravnika i raskid ugovora sa organizatorom profesionalnog upravljanja).
• Ukoliko profesionalni upravnik ne zakaže sastanak u roku od najduže 10 dana od dana prijema Vašeg pismenog zahteva, sastanak može zakazati bilo koji vlasnik stana u zgradi.
• Na sastanku se vodi zapisnik i donosi odluka o smeni dosadašnjeg profesionalnog upravnika i raskidu ugovora sa organizatorom i potpisima 2/3 vlasnika stanova.
  Zakazan sastanak organizuje profesionalni upravnik ili vlasnik stana koji je zahtevao raskid ugovora sa organizatorom, a samim tim i profesionalnih upravnikom.
• Nakon sastanka organizatoru se dostavlja  (poštom sa poštanskom povratnicom) zahtev za raskid ugovora kao i kopija Zapisnik-a i odluke sa potpisima 2/3 vlasnika stanova.
• Nakon smene organizatora i profesionalnog upravnika, birate novog profesionalnog upravnika (iz registra profesionalnih upravnika) ili upravnika iz redova stanara.
• Nakon izbora novog upravnika vršite promenu upravnika zgrade u registru kod jedinice lokalne samouprave.

Od smene od izbora novog upravnika stambena zajednica ima rok najduže 30 dana da izabere novog upravnika u skladu sa članom 49. stav 6. Zakona kako ne bi dobila prinudnu upravu.

Druga mogućnost predviđena Zakonom:

Organizator i upravnik zgrade se mogu smeniti i davanjem pisanih izjava te se odluka skupštine stambene zajednice može doneti i van sednice, a u skladu sa članom 42. stav 2. Zakona.

• Prikupite pisane izjave vlasnika stanova sa kojom su vlasnici saglasni da smene organizatora profesionalnog upravljanja. U izjavi obavezno navedete ime i prezime vlasnika stana koji će u tom poslu zastupati zgradu,
• Lice koje zastupa zgradu, nakon prikupljenih 2/3 saglasnosti vlasnika, sastavlja odluku o raskidu Ugovora koji dostavlja organizatoru na adresu (dostavljate kopiju),
• Sačekajte da istekne rok za raskid Ugovora,
• Po isteku Ugovora prikupite ponude za novog organizatora profesionalnog upravljanja.

Za sva Vaša pitanja stojimo Vam na raspolaganju.
Nazovite nas na naš telefon: +381.60.6000.249 ili nam pošaljite email.

Za sva ostala pitanja stojimo Vam na raspolaganju:

Madžarević Zoran
Profesionalni upravnik

Telefon: +381.60.6000.249
Email: info@profesionalniupravnikzgrade.com